Jeudis des Fiscalistes - Caroline Bosvy - Motifs de contestation de la taxe foncière sur les locaux professionnels

La loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017, codifiant la révision des évaluations foncières des locaux professionnels résultant de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010, a pour objectif de mettre à jour les valeurs locatives des locaux professionnels afin qu’elles soient fixées en fonction du marché locatif actuel et de simplifier leur mode de calcul.

Les locaux professionnels concernés sont les locaux commerciaux ainsi que ceux affectés à une activité libérale, à l’exclusion des locaux à usage d’habitation, des locaux industriels et des locaux professionnels évalués selon la méthode du barème relevant de l’article 1501 du Code général des impôts.

La valeur locative d’un local professionnel consiste désormais au produit de la surface pondérée par le tarif locatif au mètre carré correspondant à sa catégorie, et, le cas échéant, ajusté d’un coefficient de localisation.

Malgré ces modifications, de nombreux motifs de contestation subsistent.

En effet, les surfaces afférentes aux parties principales, aux parties secondaires couvertes et non couvertes, les espaces de stationnement couverts et non couverts, ainsi que la ventilation de ces surfaces au sein de chaque partie peuvent être contestés. La répartition de ces surfaces est importante puisqu’une pondération différente s’applique à chaque type de surface.

Il convient également de porter une attention particulière au choix du sous-groupe auquel le local est rattaché, déterminé selon la nature et la destination principale du local, et de la catégorie du local, identifiée en fonction de son utilisation et de ses caractéristiques. En effet, les tarifs fixés diffèrent selon la classification retenue.

Afin que les effets de la réforme n’impactent que progressivement les redevables, certains mécanismes ont été mis en place. Il s’agit de l’application du coefficient de neutralisation, ayant pour but de ne pas désavantager les locaux commerciaux par rapport à ceux qui ne sont pas visés par la réforme ; du dispositif de « planchonnement » réduisant la variation de la valeur locative ; et du lissage permettant d’étaler la variation des cotisations sur une période de 10 ans.

Pour le calcul du « planchonnement » et du lissage, est utilisée la valeur locative 1970 actualisée et revalorisée 2017 du local. A cet égard, il est possible de contester les modalités de calculs permettant d’aboutir à cette valeur locative.

A titre plus exceptionnel, peut être envisagé un recours pour excès de pouvoir. En effet, les décisions des commissions départementales des impôts directs locaux relatives à la délimitation des secteurs d’évaluation, aux tarifs par mètre carré par catégorie de propriétés et à la définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation peuvent être contestées uniquement par l’exercice d’un tel recours.

Pour cela, l’illégalité doit être caractérisée. A titre d’illustration pour le coefficient de localisation, ce dernier doit être utilisé uniquement pour tenir compte d’une situation particulière d’une parcelle sur un secteur d’évaluation donné puisque ce coefficient consiste en un moyen d’ajustement des tarifs dans des situations très particulières. Il ne doit pas avoir pour objectif d’augmenter ou de diminuer la cotisation d’une catégorie de local.

Toutefois, outre le fait que le requérant doit avoir un intérêt à agir, le recours pour excès de pouvoir ne peut être exercé que dans le délai de deux mois suite à la notification de la décision de la commission (articles R.421-1 à R.421-7 du Code de justice administrative). Il conviendra donc d’être vigilant à cet égard afin de pouvoir contester une décision entachée d’illégalité, puisque l’article 1518 F du Code général des impôts prévoit que le moyen tiré de l’exception d’illégalité d’un acte administratif, permettant à tout administré de demander, sans condition de délai, à l'administration d'abroger des décisions administratives, ne peut être soulevé pour les décisions relatives à la délimitation des secteurs d’évaluation, aux tarifs et à la définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation.

Le Cabinet Arbor, Tournoud & Associés est à votre disposition pour examiner et contester la valeur locative permettant d’aboutir à la cotisation de taxe foncière des locaux professionnels vous appartenant.

Contact : caroline.bosvy@arbor-tournoud.fr