Jeudis des Fiscalistes - Sophie Morand - Un contribuable optant pour le « Scellier intermédiaire » peut à titre subsidiaire bénéficier du « Scellier libre »

Les particuliers ayant acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 des logements neufs ou assimilés destinés à la location nue en tant que résidence principale peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt dite « Scellier » répartie sur neuf ans, calculée sur la base du prix d’acquisition du bien.

Cet avantage fiscal est conditionné par l'engagement du propriétaire de louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans à usage d'habitation principale, et le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur à un plafond fixé selon la zone dans laquelle le logement est situé.

Des avantages fiscaux supplémentaires sont accordés lorsque la location du logement est consentie dans le secteur « intermédiaire », c'est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources.

Les contribuables propriétaires d’un tel outil dit de défiscalisation doivent être particulièrement vigilants quant au respect des conditions nécessaires au bénéfice de ce dispositif. Les sources d’erreur sont multiples et la perte des avantages fiscaux  affecte évidemment la rentabilité de l’investissement.

L’administration fiscale a en effet la possibilité de remettre l’avantage en cause a posteriori et pour l’avenir.

Elle veille par exemple à ce que la mise en location du logement n’intervienne pas hors délais ou ne soit pas interrompue pendant une durée supérieure à celle admise, à ce que le loyer ne soit pas supérieur au plafond autorisé ou encore à ce que le bien ne soit pas vendu avant la fin de l’engagement de location sans motif autorisé.

C’est dans le cadre d’un tel contrôle qu’un contribuable a été destinataire d’une proposition de rectification : il bénéficiait des avantages fiscaux « Scellier intermédiaire » mais les loyers étaient selon l’administration supérieurs aux plafonds autorisés.                                                                                                

Le contribuable avait considéré que le prix du garage n’étant pas intégré dans la base de calcul de la réduction Scellier, il pouvait faire abstraction d’une fraction de loyer correspondant à la location du garage.

Mais l’administration a estimé que le montant total des loyers reçus en contrepartie de la mise à disposition de l’appartement et du garage devait être retenu pour l’appréciation du respect du plafond du prix/m² dès lors qu’ils faisaient l’objet d’un bail unique.

Cette règle issue de la doctrine administrative ne va pas de soi, dès lors que la même doctrine admet de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location du garage lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts.

Certes, dans cette situation, le locataire doit être libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également le garage. Mais sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre, de sorte que le contrat de location du garage peut prévoir qu’il prendra fin lors de la résiliation du contrat du logement.

La distinction est donc particulièrement subtile… et source d’erreur pour le contribuable.

Dans cette affaire, l’administration fiscale avait été initialement particulièrement sévère, puisque l’intégralité des avantages fiscaux avait été remis en cause : la déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts a été réintégrée, de même que les réductions d’impôt pour les années passées et celles à venir.

Afin de préserver un minimum de rentabilité, le contribuable a sollicité, à titre subsidiaire, le bénéfice du régime « SCELLIER classique ». En effet, si le plafond plus restrictif du dispositif « Scellier intermédiaire » n’était pas respecté, celui relatif au régime classique l’était sans difficulté.

Or, tant la doctrine administrative que la jurisprudence admettent qu’un contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt commune aux deux régimes, dès lors qu’il a respecté le plafond de loyer prévu en cas d’investissement en secteur libre.

Le BOI est explicite : « Dans l’hypothèse où les conditions d’application de la réduction d’impôt sont remplies et que celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concerne uniquement ces avantages supplémentaires. » (BOI-IR-RICI-230-60-20150611 n°60).

A l’issue d’un recours hiérarchique, l’administration fiscale a accepté de revoir sa position. Certes le contribuable a perdu la possibilité de bénéficier de l’abattement spécifique de 30%, mais a conservé pour les années passées et à venir dans la limite de 9 années, l’avantage fiscal significatif lié à la réduction d’impôt.

Contact : sophie.morand@arbor-tournoud.fr