Jeudis des fiscalistes - Caroline Bosvy - Plus-value immobilière - L’exonération « dépendances immédiates et nécessaires » ne peut s’appliquer à un terrain à bâtir

Le Conseil d’Etat a récemment remis en cause l'exonération d'imposition de la plus-value immobilière réalisée au titre de la cession d’un terrain constructible jugeant que ce dernier ne constituait pas une dépendance nécessaire de la résidence principale au sens des dispositions du 3° du II de l'article 150 U du Code général des impôts (Conseil d'Etat, 10ème - 9ème chambres réunies, 08/04/2022, 447694, Inédit au recueil Lebon).

La Cour administrative d’appel de Nantes avait déjà pu préciser que la partie de terrain cédée en même temps que la résidence principale mais qui était destinée à être lotie ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale au sens des dispositions précitées (CAA Nantes 17-12-1996 n° 93-492, 1e ch., Lesnes).

On sait que l’article 150 U du Code général des impôts prévoit l’imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers ou par les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.

Cet article prévoit, en son II, une exonération des plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession, ainsi que des dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément à la résidence principale.

Le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble constituant la résidence principale du vendeur avait pu être précisé dans un précédent article de notre newsletter.

Dans l’affaire nous intéressant, une SCI cède à une autre SCI une maison à usage d’habitation assise sur un terrain de 1 167 m² ainsi qu’un terrain constructible de 10 523 m² jouxté au précédent terrain, étant précisé que les deux sociétés sont détenues et dirigées par une même personne et que cette dernière occupe la maison en tant que résidence principale.

L’administration a remis en cause dans le cadre d’un contrôle fiscal l'exonération de plus-value immobilière réalisée au titre de la cession du terrain constructible.

Les juridictions du fond ont jugé que le terrain constructible cédé concomitamment à la résidence principale ne constituait pas une dépendance nécessaire de cette résidence.

Plus particulièrement, il a été relevé que l'acquéreur du terrain constructible faisant l'objet d'un prix de vente distinct de celui de la résidence principale s'engageait, par l'acte de vente, à y réaliser un certain nombre de constructions dans un délai précis, et qu’un permis d’aménager avait été obtenu précédemment à la cession.

Dans ces conditions, la parcelle en cause ne pouvait être considérée comme un simple jardin d’agrément de la maison d’habitation, comme s’en prévalait le requérant.

Le Conseil d’Etat rappelle ainsi que l’exonération « dépendances immédiates et nécessaires » ne peut s’appliquer à un terrain à bâtir.

La Haute Juridiction a également maintenu l’application de la majoration pour manquement délibéré prévue à l’article 1729, a du CGI justifiée en raison de la qualité de notaire du gérant associé des SCI parties à la vente ainsi qu’au vu de l’importance des droits rappelés.

Caroline Bosvy,

Juriste.

Contact : caroline.bosvy@arbor-tournoud.fr