Jeudis des fiscalistes - Laëtitia Pignier - Modification de la Doctrine administrative relative au régime de TVA de certaines indemnités susceptibles d’être versées à l’occasion des baux immobiliers

À la suite d’une consultation publique du 11 mai 2022 l’administration fiscale a précisé certains commentaires relatifs aux indemnités susceptibles d’être versées à l’occasion de la résiliation ou de la cessation des baux immobiliers (BOI-TVA-BASE-10-10-50).

Les principes généraux applicables aux indemnités restent identiques.

Pour rappel, en application de ces principes, pour être imposées à la TVA, les indemnités doivent correspondre à des sommes perçues en contrepartie d'une prestation de services individualisée rendue à celui qui la verse ou d’une livraison de biens.

À l'inverse, une indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fût-il courant, n'a pas à être soumise à la TVA dès lors qu'elle ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de services ou d’une livraison de biens.

Pour déterminer les règles de TVA applicables à une indemnité, il convient donc, dans chaque situation de fait, d'analyser les conditions de son versement.

Si la somme représente, pour la personne qui la verse, la contrepartie d'un service qui lui est rendu, il conviendra de conclure au caractère taxable de cette somme indépendamment du fait qu'elle résulte de l'application du contrat ou de la loi ou du fait que le montant a été fixé par le juge.

Pour la détermination du régime applicable, il est rappelé que l'administration n'est pas liée par la qualification juridique donnée à l'indemnité par les parties. La circonstance qu'une indemnité versée, notamment dans le cadre de l'interruption prématurée d'un contrat de crédit-bail, soit qualifiée d'indemnité de résiliation ne permet pas, à elle seule, de conclure au caractère taxable ou non taxable de cette somme.

En outre, le seul fait que le versement de l'indemnité soit subordonné à la renonciation par le bénéficiaire à tout recours juridictionnel ne saurait être assimilé à un service rendu à la partie versante.

En matière de baux d’immeubles l’administration a précisé les régimes de TVA applicables aux indemnités de résiliation anticipée, à l’indemnité d’éviction, à l’indemnité d’occupation illégale conventionnelle et à l’indemnité d’immobilisation du bien.

Les indemnités de résiliation anticipée versées au preneur lorsqu’elles rémunèrent la renonciation du locataire à son droit d’occuper le bien et permettent ainsi au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses sont désormais :

_ Taxables si le loyer est taxable à la TVA

_ Exonérées si le loyer est exonéré de TVA

Une indemnité de résiliation anticipée de bail pourrait donc entrer dans le champ d’application de la TVA, mais en être exonérée.

Sur cette question l’administration se conforme donc totalement à la décision CATLEYA du Conseil d’Etat et à l’arrêt LUBBOCK de la CJUE.

Les indemnités de résiliation anticipée versée au bailleur suivent le régime du bail :

Désormais, seule entre dans le champ de la TVA la somme dont le paiement est prévu au contrat en cas de résiliation anticipée et qui a pour finalité d’assurer l’équilibre économique de celui-ci.

L’administration reprenant la jurisprudence de la CJUE précise que cette indemnité doit être considérée comme un élément du prix.

En pratique, l’indemnité de résiliation sera donc taxée à la TVA si le loyer est taxable et exonérée si le loyer est exonéré.

En outre, l’indemnité de résiliation anticipée versée au bailleur en dehors de cette hypothèse ne serait donc pas soumise à la TVA.

En pratique il conviendra d’émettre une facture lorsque la TVA est applicable afin de permettre la récupération de la TVA.

L’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce n’est pas soumise à la TVA.

Cette précision est nouvelle et devrait mettre un terme aux redressements fiscaux fréquemment engagés sur ce terrain par l’administration fiscale, notamment lorsque le montant de l’indemnité d’éviction n’est pas fixé judiciairement.

Les indemnités d’occupation illégale fixées par une clause pénale du bail pour les situations où l’occupant ne se conforme pas à son obligation de quitter les lieux ne sont pas soumises à la TVA lorsque, compte tenu des circonstances de l’affaire, aucune prestation de service ou livraison de bien ne constitue leur contrepartie. L’administration étend ici la solution déjà retenue pour les indemnités fixées judiciairement au titre de l’occupation illégale.

L’indemnité d’immobilisation du bien pour la période des travaux, intégrée par le bailleur dans le calcul des sommes dues par le preneur libéré de son obligation de réaliser les travaux, suit le même régime au regard de la TVA que celui de l’indemnité de remise en état et est donc soumis à la taxe.

Laëtitia Pignier,

Avocat associé.

Contact : laëtitia.pignier@arbor-tournoud.fr