Jeudis des fiscalistes - Laëtitia Pignier - TVA sur marge - Le contentieux se poursuit mais l’administration apporte des réponses pour les opérations en cours

Les conditions d’application de la TVA sur marge en cas de revente de terrains à bâtir posent de nombreuses difficultés d’interprétation entrainant une grande insécurité des opérations d’aménagement et de lotissement.

Rappelons que par dérogation au principe de l’application de la TVA sur le prix total, en cas d’acquisition puis de revente d’un terrain à bâtir par un assujetti à la TVA, la cession peut être soumise à la TVA sur la marge lorsque son acquisition n’a pas ouvert droit à la déduction de la TVA.

Outre cette condition, l’administration fiscale avait posé une condition d’identité juridique et physique entre le bien acquis initialement et le bien revendu dans des réponses ministérielles successives en 2016. 

L’administration est ensuite partiellement revenue sur sa doctrine au travers de la publication de plusieurs réponses ministérielles.

Dans le contexte d’une jurisprudence disparate des Cours Administratives d’Appel sur la question, le Conseil d’Etat a renvoyé à la CJUE une question préjudicielle dans le dossier ICADE PROMOTION à laquelle la CJUE a répondu dans une décision du 30 septembre 2021 livrant une interprétation très restrictive du dispositif dérogatoire de taxation sur la marge prévu à l’article 392 de la sixième directive, susceptible de remettre en cause l’application de la TVA sur marge dans la plupart des cas de figure susceptibles de se présenter pour les opérations de marchands de biens (cf. notre article : https://www.arbor-tournoud.fr/jeudis-des-fiscalistes---laetitia-pignier---tva-sur-marge---fin-de-la-saison-1--la-saison-2-commence_ad120.html).

Dans une réponse ministérielle publiée le 1er février (RM GRAU JOAN 01/02/2022 n°42486), le gouvernement a précisé qu’une mise à jour de la doctrine fiscale serait effectuée suite à l’évolution de la jurisprudence nationale et européenne mais que cette mise à jour n’aurait pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours et qu’en conséquence, dans le cadre de la revente d’un bien immobilier postérieurement à la publications des futures précisions doctrinales, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication.

Cette précision ne vise cependant pas les promesses unilatérales de vente, fréquemment pratiquées.

Autrement dit le bénéfice du régime de TVA sur marge restera acquis, lorsque l’acquisition du bien revendu aura été acquis antérieurement à la modification de la doctrine administrative, dans les cas actuellement prévus par cette dernière, soit à ce jour :

_ En l’absence de bâti au moment de l’acquisition : Lorsque la division cadastrale/le document d’arpentage a été établi avant ou après l’acquisition que les terrains aient été acquis à bâtir ou non à bâtir (réponse GRAU)

_ En présence d’un bâti au moment de l’acquisition et de revente de terrains sur lesquels ne se trouvait pas l’assise du bâti (toujours existant ou démoli) :

• Lorsque la division cadastrale/ le document d’arpentage a été établi avant l’acquisition en application de la réponse LA RAUDIERE (identités physique et juridique respectées)
• Lorsque le bâti n’est pas utilisable pour un usage quelconque (il convient dans ces hypothèses de se ménager la preuve de l’état de délabrement du bâtiment)

S’il s’agit d’un engagement de principe de l’administration fiscale qui pourrait être remis en cause à tout moment, il apparait cependant recommandé d’enregistrer les promesses de ventes signées afin qu’elles acquièrent date certaine pour le cas échéant pouvoir invoquer les dispositions de la doctrine administrative.

Bien entendu, les commentaires de l’administration fiscale peuvent ne pas être appliqués, les opérateurs pouvant, lorsque cela leur est plus favorable, appliquer la solution rendue par la CJUE dans l’affaire ICADE PROMOTION.

Contact : laetitia.pignier@arbor-tournoud.fr