Jeudis des Fiscalistes - Marie-Laure Mascoli - Un immeuble occupé quatre mois peut être qualifié de résidence principale

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, elle est égale à la différence entre le :

- Prix de vente du bien

- Prix d'acquisition du bien

Et quand l’envolée des prix est à votre profit, il est souvent bien difficile de consentir spontanément à ce prélèvement sur la part du profit.

Heureusement la plus-value immobilière réalisée dans le cadre de la vente de sa résidence principale n’est pas taxée : L’article 150 U, II, 1° du Code général des impôts exonère de plus-value immobilière les ventes d’immeubles qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Au vu de l’enjeu financier que représente une telle exonération, la qualification de résidence principale devient le centre de nombreux débats avec l’administration fiscale.

Un nouvel épisode à cette saga est intervenu en 2021 :

L’histoire est des plus simple :

Un couple cède le 14 février 2014 un immeuble qu’il occupait depuis début novembre 2013 et applique à la plus-value réalisée l’exonération prévue par l’article 150 U, II-1o du CGI en cas de cession de la résidence principale. L’administration fiscale remet en cause cette exonération en raison du caractère temporaire de l’utilisation du logement : 4 mois.

Les premiers juges ont décidé qu’il était impossible pour les contribuables de bénéficier de l'exonération pour cession de l'habitation principale : « l'utilisation temporaire d'un logement ne pouvant suffire pour qu'il ait le caractère d'une résidence principale, l'exonération étant refusée lorsque le propriétaire ne revient occuper le logement que pour les besoins de la vente. »

Contrairement aux premiers juges, la cour administrative de Lyon reconnaît à l’immeuble cédé la qualité de résidence principale (CAA Lyon 19-8-2021 n° 19LY01666) :

Malgré une consommation d’électricité très faible sur la période, elle constate une consommation d’eau cohérente avec la composition de la famille occupant le logement, comparable à celle qu’elle avait dans son précédent logement. Elle relève également que cette famille n’a pas disposé d’un autre logement au cours de la période en cause. La circonstance qu’un compromis de vente de cet immeuble ait été signé dès novembre 2013 est sans incidence sur la réalité de l’occupation. La loi n’imposant pas de durée minimale d’occupation de la résidence principale, les contribuables établissent suffisamment qu’ils ont effectivement, bien que brièvement, fixé leur résidence principale dans l’immeuble cédé. Ils bénéficient donc de l’exonération d’impôt sur la plus-value prévue à l’article 150 U, II du CGI.

En réalité, peu importe la durée n’a de cesse de nous indiquer les magistrats : ce sont les circonstances de fait susceptibles d’attester de la réalité de l’occupation à titre de résidence principale qui importent :

- factures d’eau, d’électricité ou de téléphone (CAA Lyon 9-1-2014 n° 13LY01383)

- mention portée sur la taxe d’habitation ou sur l’attestation d’assurance (CAA Douai, 4 déc. 2019, n° 18DA00503)

- installation d’un accès internet ou encore acquisition d’une carte de stationnement résidentiel (CAA Paris, 21 févr. 2018, n° 17PA00527)

Contact : marie-laure.mascoli@arbor-tournoud.fr